Meliskerke 12-12-'24
VERTROUWELIJK
Van Leeuwen Advies
T.a.v. de heer A.H. van Leeuwen
Kraaienestweg 1 A
4351 RS VEERE
Gemeente Veere
T.a.v. het college van burgemeesters en wethouders
Traverse 1
4357 ET Domburg
Gemeente Veere
T.a.v. de gemeenteraadsleden
Traverse1
4357 ET Domburg
Overige omwonende en belanghebbende
Goes,9 december 2024
Dossiercode : IN100732
Inzake : De Visser O.G. / Gemeente Veere
Onze referentie : RW/101816/118154
Uw referentie :
Betreft : Punten van overweging tevens een pleidooi voor een minnelijke oplossing
Geachte heer Van Leeuwen, Geacht college, geachte raadsleden en overige belanghebbende,
Het conflict rondom de vijf parkeerplaatsen in Meliskerke heeft geleid tot stilstand in de ontwikkeling
van woningbouw, een gemiste kans voor het dorp. Mijn cliënt, Peter de Visser, een geboren en
getogen Meliskerker, benadrukt dat hij nooit om onrust heeft gevraagd en zoekt een constructieve
oplossing.
Hij is bereid twee van de vijf parkeerplaatsen te behouden en roept andere partijen op eveneens water
bij de wijn te doen.
Een alternatieve invulling van het terrein voor minder wenselijke doeleinden – is geen aantrekkelijke
uitkomst. Ik roep alle betrokkenen op om met de gemeente en mijn cliënt in gesprek te blijven en tot
een akkoord te komen dat recht doet aan de belangen van zowel de omwonenden als de ontwikkeling
van Meliskerke. Alleen door samenwerking kan deze impasse worden doorbroken. Dit is altijd beter
dan een alternatieve invulling en een blijvende juridische strijd.
Voor degene die graag iets dieper op de materie zou ingaan verwijs ik u naar de bijlage van dit
bericht. Hierin is feitelijk en inhoudelijker ingegaan op de kwestie.
Mochten er naar aanleiding van dit bericht nog vragen zijn verneem ik deze graag.
Hoogachtend,
DC & LS B.V.
De heer R. Wisse
Bijlage bij brief
Zoals u weet zijn er onlangs wat procedures geweest omtrent de vijf parkeerplaatsen die mijn client
heeft gekocht. Hoewel client hier uiteraard zelf ook aan bijgedragen heeft door zich te verweren tegen
de last onder dwangsommen die hem zijn opgelegd, is het nooit clients intentie geweest om gesteggel
over de parkeerplaatsen te krijgen of omwonende iets “af te nemen” of te ontzeggen. Integendeel,
toen client de percelen van de gemeente wilde kopen, heeft hij daarmee bij de gemeente al
aangegeven dat hij bang was dat buurtbewoners het wellicht niet fijn zou vinden als de
parkeerplaatsen aan de koop toegevoegd zouden worden tbv woningbouw. Na aandringen van de
gemeente is client toch overgegaan tot de koop van de parkeerplaatsen. Client voelt zich dan ook niet
prettig bij de situatie die is ontstaan, des te meer omdat client zelf ook een Meliskerker is en graag een
gemoedelijke sfeer in het dorp behoudt, client zou graag met omwonenden naar een minnelijke
oplossing willen kijken.
Wie is mijn cliënt
Voor wie dit wellicht nog niet weet: mijn cliënt, Peter de Visser is geboren in 1969 te Meliskerke. Hij is
een echte Meliskerkenaar, geboren en getogen in dit prachtige dorp. Cliënt voelt zich nauw verbonden
met de gemeenschap en draagt deze een warm hart toe, zelfs wanneer sommige inwoners
fundamenteel van mening verschillen.
In de media wordt cliënt vaak omschreven als een projectontwikkelaar. Hoewel je zou kunnen zeggen
dat dit klopt, aangezien hij een vastgoedproject ontwikkelt, is dit beeld toch niet volledig accuraat. Het
onderscheid dat ik hier maak, is van wezenlijk belang voor de lopende kwestie, en ik vraag u dan ook
dit punt goed in overweging te nemen.
Peter de Visser is in de kern een elektricien en ras ondernemer. Ik noem dit niet om cliënt op een
voetstuk te plaatsen, maar om u een beter beeld te geven van zijn achtergrond en om mogelijk een
andere kijk op de zaak te bieden. Mocht dit uw perspectief op cliënt veranderen, dan is dat mooi
meegenomen, maar dat is zeker niet het doel van mijn schrijven.
Vanuit zijn achtergrond als elektricien en ondernemer is cliënt in 2007 begonnen met de aankoop van
zakelijk vastgoed. Dit heeft hij met succes gedaan, en wellicht is dit voor hem gunstig uitgevallen. Dit
betekent echter niet dat hem alles is komen aanwaaien. Integendeel, cliënt heeft in zijn leven keuzes
gemaakt die anders waren dan die van velen, en hij heeft daar hard voor gewerkt.
Een van die keuzes was het investeren in zakelijk verhuurbaar vastgoed. Dit bleek een goede
beslissing. U vraagt zich wellicht af waarom cliënt dan geen projectontwikkelaar genoemd kan worden.
Het antwoord is eenvoudig: cliënt heeft tot op heden nooit een project ontwikkeld, laat staan een
woningbouwproject. Zijn ervaring ligt volledig bij het aankopen van bestaande bedrijfsgebouwen. Het
ontwikkelen van projecten, zoals het vastgoedproject dat nu speelt, is een volledig nieuw terrein voor
cliënt.
Wat was de situatie
De gemeente Veere was samen met mijn cliënt mede-eigenaar van de percelen aan de Torenstraat,
nummers 12 t/m 16. Ondanks wat sommigen wellicht beweren, heeft mijn cliënt voorafgaand nooit de
intentie of überhaupt het idee gehad om op deze percelen woningen te ontwikkelen. Hoe zit het dan
wel?
Omstreeks 2017 benaderde de gemeente Veere mijn cliënt met de vraag of hij bereid was zijn
percelen aan de gemeente te verkopen. Dit omdat de gemeente destijds plannen had om de
braakliggende gronden te bebouwen. Cliënt stemde in met dit verzoek, en zijn percelen werden
beschikbaar gesteld aan de gemeente.
Echter, na een aanzienlijke periode – laten we het houden op vertraging door ambtelijke processen –
bleek dat de gronden nog steeds niet waren ontwikkeld. Dit bracht mijn cliënt ertoe om navraag te
doen naar de oorzaak van de vertraging. Hieruit kwam naar voren dat de ontwikkeling complexer was
dan aanvankelijk gedacht. Een gemeente mag immers geen winstoogmerk hebben en moet bij
dergelijke projecten rekening houden met de belangen van alle betrokken partijen. Zonder enige
suggestieve bedoelingen te hebben, wil ik benadrukken dat dit soort situaties vaak leidt tot een
langdurig en moeizaam bureaucratisch proces, dat zelden tot een snel of bevredigend resultaat leidt.
Mijn cliënt was zich hiervan bewust en heeft, na diverse besprekingen met de gemeente, besloten om
zelf de ontwikkeling van de percelen op zich te nemen. Dit besluit kwam voort uit een gedeeld belang:
alle partijen wilden dat de onaantrekkelijke, braakliggende locatie in het hart van de dorpskern
eindelijk een passende invulling zou krijgen. Het plan om hier woningen te realiseren bood niet alleen
een oplossing voor de situatie, maar voorzag ook in een behoefte: het creëren van warme, fijne
plekken waar mensen kunnen wonen en leven.
Wat is de actuele situatie
De heer De Visser heeft de percelen van de gemeente Veere aangekocht met de intentie om deze,
samen met zijn eigen percelen, te ontwikkelen. In dit kader is een omgevingsvergunning
(bouwvergunning) aangevraagd en inmiddels ook verleend.
Echter, is er ten aanzien van de vijf parkeervakken een dispuut ontstaan. Over deze parkeervakken
verschillen de betrokken partijen van mening. Het dorp wil de parkeervakken behouden, de gemeente
streeft naar behoud of een alternatieve locatie, en de heer De Visser wil voorkomen dat de
parkeervakken een belemmering vormen op het door hem gekochte perceel. Het is belangrijk om te
benadrukken dat hij het perceel heeft aangekocht zonder enige belemmering van bestaande
parkeervakken.
De actuele situatie
Momenteel ligt het volledige project stil, behalve de juridische procedures die over en weer worden
gevoerd. Zoals het er nu uitziet, bestaat zelfs de mogelijkheid dat de ontwikkeling helemaal niet van
de grond komt.
De oorzaken van de stilstand
Een van de redenen is het bezwaar dat is aangetekend tegen de verleende omgevingsvergunning
voor de bouw van drie woningen. Het bezwaar richt zich voornamelijk op de parkeervakken, die
volgens de bezwaarmakers openbaar zijn en zonder een formeel onttrekkingsbesluit niet kunnen
worden onttrokken. Daarnaast zijn er diverse verzoeken om handhaving ingediend.
Alle procedures zijn vatbaar voor beroep, en gezien de uiteenlopende standpunten van de partijen is
het waarschijnlijk dat deze juridische strijd voortgezet zal worden. Dit heeft niet alleen een aanzienlijke
vertraging tot gevolg, maar zal onherroepelijk resulteren in hoge kosten. het risico bestaat dan ook dat
de eventuele winst uit de ontwikkeling op voorhand reeds volledig verdampt. Uiteraard begrijpt u dat
juridische bijstand, zoals die van ondergetekende, niet gratis is. Hetzelfde geldt voor de jurist van
sommige.
De impact van de huidige situatie
Het is de vraag wat dit alles de betrokken partijen uiteindelijk zal opleveren. Ik kan het antwoord hierin
eigenlijk wel voorspellen namelijk helemaal niets. Na zorgvuldig nadenken ben ik tot de conclusie
gekomen dat er slechts één gemeenschappelijk belang is. Alle partijen willen namelijk woningbouw
realiseren. Dit biedt een aanknopingspunt voor een gezamenlijke oplossing.
Een mogelijke oplossing
Om tot een oplossing te kunnen komen is het echter wel zo dat alle betrokken partijen water bij de wijn
moeten doen. Mocht een van u denken dat hij geen water bij de spreekwoordelijke wijn hoeft te doen
dan kan ik verzekeren dat de problemen niet worden opgelost. Ik wil u hierbij in overweging geven om
samen te zoeken naar een oplossing, bijvoorbeeld door een deel van de parkeervakken op een
alternatieve locatie te realiseren.
Blijven procederen brengt namelijk het risico met zich mee dat er helemaal geen woningbouw
plaatsvindt. De voortgang van het project wordt namelijk zeer moeilijk gemaakt. Dit zou betekenen dat
de ontwikkeling volledig stilgevallen blijft. Dit zou zonde zijn, gezien het woningtekort en de kans om
de onaantrekkelijke lege plek in het dorpscentrum op een mooie manier op te vullen.
De toekomst van het parkeerterrein: een hypothese
Er rijst uiteraard de vraag wat mijn cliënt zou moeten doen met het inmiddels veelbesproken
parkeerterrein. In dit verband wil ik u meenemen in een hypothetische denkrichting. Het is geenszins
mijn bedoeling om u hiermee onder druk te zetten of een gevoel van afpersing te creëren. Mijn doel is
enkel om u te laten nadenken over een mogelijke alternatieve oplossing.
Ik zal deze hypothese zo eenvoudig mogelijk uiteenzetten. Toch kan het zijn dat bepaalde delen
complex overkomen, hoe zorgvuldig deze ook zijn samengesteld. Mocht er iets onduidelijk blijven,
weet ik zeker dat de heer Van Leeuwen bereid is om verdere toelichting te geven. U staat uiteraard
ook vrij om mij rechtstreeks te benaderen voor verduidelijking.
Eigendom en het Didam-arrest
Mijn cliënt is inmiddels de eigenaar van het perceel met de vijf parkeerplaatsen. Hoewel er eerder
discussie was over mogelijke strijdigheid met het Didam-arrest bij de verkoop, is dit onderwerp niet
langer actueel. Ik licht dit graag toe.
Stel dat de gemeente bij de verkoop in strijd zou hebben gehandeld met het Didam-arrest uit 2021.
Volgens de oorspronkelijke theorie zou de koopovereenkomst mogelijk nietig kunnen zijn. Echter, op
15 november 2024 heeft de Hoge Raad in het zogeheten Didam II-arrest bepaald dat een
koopovereenkomst die door een overheidslichaam is gesloten in strijd met de Didam-regels, niet
ongeldig is.
Kort samengevat betekent dit dat de koopovereenkomst tussen mijn cliënt en de gemeente Veere
rechtsgeldig blijft, zelfs als de gemeente destijds niet volledig conform het Didam-arrest heeft
gehandeld. Het eigendom van het perceel met de parkeervakken blijft dus bij mijn cliënt.
Openbaar parkeerterrein en het onttrekkingsbesluit
De volgende vraag is of het perceel met de parkeerplaatsen als openbaar parkeerterrein moet worden
beschouwd. Hoewel partijen hierover van mening verschillen, zal ik voor deze hypothese uitgaan van
uw standpunt dat dit inderdaad het geval is. In dat geval zou een onttrekkingsbesluit nodig zijn om het
terrein aan de openbaarheid te onttrekken.
Mijn cliënt heeft een dergelijk besluit aangevraagd, maar de uitkomst hiervan is onzeker. Tegen een
eventueel besluit kan bovendien beroep worden aangetekend. Hoewel dit juridisch mogelijk is, leert de
praktijk dat dergelijke procedures vaak weinig kans van slagen hebben. Mijn cliënt heeft echter geen
interesse in langdurige juridische processen, zeker niet als het financiële rendement hiermee volledig
verdwijnt. Sterker nog, in dat scenario zou hij verlies lijden op het project.
Wat als het onttrekkingsbesluit wordt afgewezen?
Indien het onttrekkingsbesluit wordt afgewezen en we zouden uitgaan van uw standpunt dat het
terrein openbaar moet blijven, dan rest mijn cliënt weinig andere opties. Hij zou in dat geval een
betaalde parkeervoorziening kunnen realiseren. Dit zou de openbaarheid van het terrein respecteren,
terwijl mijn cliënt toch een vergoeding in rekening kan brengen voor het gebruik ervan.
Het is niet mijn plaats om te oordelen of dit een wenselijke uitkomst is voor alle betrokkenen. Wel
vraag ik mij af of dit werkelijk is wat de overige belanghebbenden voor ogen hebben.
Ik wil u dan ook nadrukkelijk vragen toch nog eens goed na te denken over de door de gemeente
geboden alternatieven. Wellicht is er hierbij zelfs nog ruimte om met de gemeente te onderhandelen
over betere alternatieven, of een betere invulling van de parkeergelegenheid mocht u deze
onverhoopt ontoereikend vinden.
Vanzelfsprekend dient u onderhavig schrijven dan ook zeker niet te zien als een vorm van afpersing.
Maar ik geef u in overweging dat cliënt natuurlijk geen geld gaat investeren in een verlieslatend
project. U zou dit zelf immers ook niet doen. Indien partijen niet tot een passende oplossing komen,
kan ik mij voorstellen dat mijn cliënt het terrein op een andere manier zal inrichten. Er zijn alternatieve
invullingen denkbaar, die ik u graag wil voorhouden.
De percelen achterliggend aan de betreffende percelen zijn eigendom van cliënt. Deze zijn o.a.
bebouwd met loodsen. Gelet op de gemengde bestemming is het voor cliënt zeer goed mogelijk de
reeds in het bezit zijnde percelen en de aangekochte percelen anders te gaan ontwikkelen dan voor
woningbouw. Cliënt zou bijvoorbeeld loodsenbouw kunnen overwegen. Client kan er met een zeer
beperkte investering ook voor kiezen zijn terrein gewoon te bestraten. Hiermee zou cliënt het terrein
simpelweg kunnen inrichten als een omheind opslagterrein en het daarmee ondergeschikt kunnen
maken aan zijn andere percelen en loodsen. Gelet op de zeer breede bestemming die op het geheel
rust kan cliënt het geheel ook zeer breed op alternatieve wijze inzetten of benutten. De vraag die
hierbij rijst is of u nu echt op een andere invulling midden in het dorp zit te wachten.
Een mogelijke gezamenlijke oplossing
Vanzelfsprekend wordt niet alleen van u gevraagd water bij de wijn te doen. Ook cliënt zal hierbij
water bij de wijn moeten doen. Ik wil benadrukken dat cliënt zich ook bereid heeft verklaard dit te
doen. Cliënt is vooruitlopend en onder de voorwaarde dat hij er uitkomt met de gemeente bereid twee
van de vijf Parkeervakken in stand te laten. Deze vakken zouden dan weliswaar een kwartslag
gedraaid komen te liggen, maar ik kan me niet voorstellen dat er iemand is die hier een probleem in
ziet. Ik verzoek u dit in gedachten te houden en ik hoop dat u begrijpt dat ik dus niet enkel aan u vraag
om water bij de wijn te doen. Zoals u ziet zal ook cliënt een water bij de wijn moeten doen. Mocht het
zo zijn dat partijen hierin niet nader tot elkaar komen dan zie ik het gehele project helaas somber in.